Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm

1. Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được chia thành nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó:

- Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

- Đất được phép xây nhà là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, với đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này.

Để được xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển mục đích một phần thửa đất để xây nhà thì phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Việc tách thửa trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải bảo đảm đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của pháp luật.

2. Đất trồng cây lâu năm có tách thửa được không?

Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm như cacao, cà phê, chè, điều, dừa, sầu riêng, xoài,…

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan không cấm người sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) tách thửa đất để lên thổ cư hay chuyển nhượng, tặng cho… mà chỉ quy định về các điều kiện để được tách thửa đất.

Nói cách khác, người sử dụng đất trồng cây lâu năm có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật.

3. Điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, điều kiện chung để thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm như sau:

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một số địa phương không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mà chỉ cần có đủ điều kiện để Giấy chứng nhận);

- Đất có nhu cầu tách thửa không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đất trồng cây lâu năm chưa hết thời hạn sử dụng;

- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Trong đó, căn cứ khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất trồng cây lâu năm sẽ cho Ủy ban nhân dân tỉnh quy định sao cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương.

Ví dụ, căn cứ theo Quyết định 28/2020/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, Điều 5, Điều 7 Quyết định này căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất ở để chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở tại nông thôn, diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa như sau:

“Điều 5. Tách thửa đối với đất ở nông thôn

1. Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới quy hoạch lớn hơn hoặc bằng 20,0 m (Hai mươi mét), sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:

a) Diện tích của thửa đất tối thiểu là 60,0 m2 (Sáu mươi mét vuông).

b) Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04,0 m (Bốn mét);

c) Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 04,0 m (Bốn mét).

2. Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới quy hoạch nhỏ hơn 20,0 m (Hai mươi mét), sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:

a) Diện tích của thửa đất tối thiểu là 50,0 m2 (Năm mươi mét vuông).

b) Chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04,0 m (Bốn mét);

c) Chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 04,0 m (Bốn mét).

3. Đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng chưa quy định lộ giới, sau khi tách thửa đất thì diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Diện tích đất tối thiểu quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này không tính phần diện tích đất thuộc quy hoạch đường giao thông.”

4. Chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa, người sử dụng đất tiến hành xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nộp hồ sơ:

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

Trên đây là quy định pháp luật liên quan đến “Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm”. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng có vướng mắc vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG

Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT: 𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (Zalo) (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)

ĐT: 𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (Zalo) (𝑳𝑺 Nguyễn Thị Bích Ngọc)

tiasanglaw@gmail.com

https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/

http://tiasanglaw.com/

Trân trọng!