CÁC NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Về mục đích thu hồi, Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

1. Các nguyên tắc bồi thường theo quy định hiện hành

1.1. Nguyên tắc bồi thường

Các nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 74 Luật Đất Đai 2013, cụ thể:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Việc bồi thường về đất phải được thực hiện dựa trên ba nguyên tắc nêu trên, nếu vi phạm các nguyên tắc đó, việc bồi thường trái với quy định của pháp luật. Nếu việc bồi thường trái pháp luật gây ảnh hưởng đến lợi ích của mình, người sử dụng đất có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi.

1.2. Giá bồi thường

Theo quy định tại điểm đ, khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ cho trường hợp tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Căn cứ theo khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, và Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh.

Theo đó, UBND tỉnh, thành phố là cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất (mức bồi thường). Khi tiến hành xác định giá đất, UBND tỉnh (hoặc cơ quan quản lý đất đai được UBND tỉnh ủy quyền) sẽ khảo sát, thu thập thông tin tại một số thửa đất được chuyển nhượng trên thị trường tại các khu vực định giá đất. Sau khi đã xác định được giá đất phổ biến trên thị trường, UBND tỉnh sẽ xác định hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số này được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

Khi đã có đầy đủ các thông tin cần thiết, giá đất của thửa đất cần định giá sẽ được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3. Bồi thường về nhà, các tài sản khác gắn liền với đất

Bên cạnh bồi thường về đất, nhà, các công trình xây dựng khác, các tài sản khác như cây trồng vật nuôi,… cũng được bồi thường.

Đối với nhà ở, theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. Trong đó:

Giá trị hiện có của nhà bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Các công trình xây dựng khác cũng được xác định tương tự với cách xác định mức bồi thường đối với nhà ở.

2. Các nguyên tắc bồi thường theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra một số quy định bổ sung về nguyên tắc thu hồi đất, cụ thể như sau:

Điều 89. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở.

4. Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

5. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

6. Chính phủ quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Có thể thấy, quy định tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có mang lại nhiều lợi ích hơn cho người dân bị thu hồi đất. Cơ quan, tổ chức thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cũng như việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

Các quan điểm ủng hộ cho rằng đối với các quy định bổ sung trên, người dân sẽ tích cực hơn trong việc bàn giao đất, dẫn đến các công trình, dự án được đẩy nhanh tiến độ hơn. Thực tế hiện nay có rất nhiều dự án, công trình bị chậm tiến độ do vướng các thủ tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Do đó, bằng một cơ chế “mở” hơn, người dân sẽ hợp tác tốt với các cơ quan có thẩm quyền, góp phần giảm các khiếu nại, tố cáo.

Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm không đồng tình với dự thảo trên. Hiện nay ở các thành phố lớn, quỹ đất không còn nhiều, muốn có quỹ đất để làm khu tái định cư thì lại phải đi thu hồi đất hoặc dành một phần đất làm dự án để bố trí khu tái định cư và để làm được thì vẫn phải đi thu hồi trước. Do vậy, trên thực tế một số dự án khi triển khai không thể thực hiện thu hồi được vì chưa bố trí được nơi ở khu tái định cư cho người dân. Đây là một vòng lặp mà các cơ quan có thẩm quyền cần giải quyết để đáp ứng hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà nước.

Hiện nay, các cơ quan có thẩm quyền đang tích cực tiếp thu các ý kiến từ dư luận để Luật Đất đai mới khi được ban hành sẽ mang lại hiệu quả cao nhất, là tiềm lực để phát triển kinh tế, xã hội quốc gia. Do đó, việc các quan điểm trái chiều được đưa ra là tất yếu để Luật Đất đai mới có hiệu lực sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người dân cũng như thuận tiện trong công tác quản lý.

Trên đây là quy định pháp luật liên quan đến “Các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG

Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT: 𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (Zalo) (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)

ĐT: 𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (Zalo) (𝑳𝑺 Nguyễn Thị Bích Ngọc)

tiasanglaw@gmail.com

https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/

http://tiasanglaw.com/

Trân trọng!