RỦI RO PHÁP LÝ VÀ TRANH CHẤP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

 Nhiều Người, đôi khi hay suy đoán một cách giản dị rằng: Mình cho thuê đất, hết hạn thuê, Mình đòi lại đất, tài sản trên đất thì họ phải di dời đi! Nghe qua thì điều này có vẻ hợp lý. Nhưng thực tế, lại phức tạp, rối rắm và muôn hình vạn trạng hơn như thế rất rất nhiều. Sự việc sẽ càng phức tạp, theo hiệu ứng dây chuyền, khi có nhiều Chủ thế khác cũng tham gia vào giao dịch này:

Ví dụ 1: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Khi hết thời hạn, Ông A đòi lại đất, Ông B yêu cầu Ông A phải thanh toán giá trị căn nhà. Ông A không chịu. Tranh chấp xảy ra. Kiện tụng tại Tòa án. Ông B sẽ được ở tiếp trong Căn Nhà này cho đến ngày Bản án có hiệu lực và được thi hành. Nhanh thì vài ba năm. Lâu thì dăm bảy năm.

Ví dụ 2: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Sau đó Ông B bán Căn Nhà này cho Ông C. Như vậy là tồn tại nhiều giao dịch đan chéo nhau. Đất của Ông A. Nhà của Ông C. Nhưng Người có quyền sử dụng đất là Ông B, vì đang trong thời gian thuê. Khi hết hạn, Ông A đòi đất, Ông C không chịu trả nhà, Ông B đã chuồn mất từ lâu. Lại tranh chấp, kéo nhau ra Tòa, không biết đến lúc nào mới xong.

Có một điều rất quan trọng - Luật đất đai đã quy định rất rõ ràng, việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Tức là Bà con sau khi ký Hợp đồng cho thuê đất, phải đi ra Văn phòng đăng ký đất đai, để đăng ký biến động với nội dung là đất đang cho thuê. Nhưng cả Bên thuê và Bên cho thuê không ai chịu làm. Mặc dù thủ tục đơn giản, cũng không tốn phí gì. Khi tranh chấp xảy ra, rất có thể Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Mà khi Hợp đồng bị tuyên vô hiệu, về nguyên tắc Các Bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hiểu nôm na, Người thuê đất buộc phải tháo dỡ tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, trả nguyên hiện trạng đất cho Chủ đất. Như vậy là vừa bị hao hụt về tài sản, vừa bị mất chi phí di dời.

Từ đó cho thấy, việc giao kết Hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý hơn rất nhiều so với việc cho thuê những tài sản thông thường khác, kể cả thuê nhà. Bởi Người thuê sẽ đầu tư tài sản trên đất trong quá trình thuê đất. Đặt vấn đề này, không chỉ bảo vệ quyền lợi cho Chủ đất. Mà cho cả Người thuê đất.

Để tránh những rủi ro pháp lý như đã nêu trên, thì khi giao kết Hợp đồng cho thuê đất, cần phải lưu ý những vấn đề sau:

1.  Phải quy định rõ mục đích thuê đất để làm gì. Nếu như mục đích chỉ để làm nhà xưởng, hay chỉ để làm quán nhậu đơn giản, thì phải ghi rõ là không được xây Nhà ở, Khách sạn hay các công trình kiên cố khác mà chỉ xây dựng tạm, theo giấy phép xây dựng tạm, nhằm dễ tháo dỡ và di dời khi chấm dứt Hợp đồng.
2.  Quy định rõ việc xử lý tài sản trên đất khi chấm dứt Hợp đồng: Ví dụ Bên thuê phải tự tháo dỡ di dời, hoặc Bên cho thuê sẽ được thừa hưởng tài sản đó, hoặc Bên thuê sẽ bán lại tài sản đó cho Bên Cho thuê, trường hợp này phải quy định rõ là bán theo phương thức nào, giá trị ra sao, nhằm tránh tranh chấp do không thỏa thuận được giá.
3.  Quy định rõ, nếu việc chấm dứt Hợp đồng thuê trước thời hạn - Thì Bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất cho Bên thuê như thế nào, và tài sản trên đất phải được xử lý theo các trường hợp cụ thể nêu trên.
4.  Trong Hợp đồng phải quy định rõ, nếu Bên thuê bán tài sản trên đất, thế chấp, trao đổi tài sản trên đất, cho thuê tài sản trên đất, chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất thì phải được sự đồng ý của Bên cho thuê. Đồng thời Bên mua tài sản trên đất phải kế thừa và thực hiện các nghĩa vụ trong Hợp đồng thuê đất đã ký trước đó...... Và về mặt thủ tục, Các Bên, nhất là Chủ đất cần phải đăng ký biến động, về việc đất đã cho thuê này. Vì chỉ khi một giao dịch được thực hiện tuân thủ đúng trình tự thủ tục mà pháp luật đã quy định. Thì quyền và lợi ích hợp pháp của các Bên mới được bảo hộ.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Tia Sáng về chủ đề “RỦI RO PHÁP LÝ VÀ TRANH CHẤP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT”

Công ty Luật Tia Sáng mong nhận được góp ý của quý độc giả để các bài chia sẻ kiến thức pháp lý của chúng tôi được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn.

Trân trọng./.

Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng