MUA NHÀ Ở NẰM TRONG KHU QUY HOẠCH

Theo quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháo luật, cụ thể

(i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 đất nằm trong diện quy hoạch có 02 trường hợp như sau:

Một là, trường hợp đất không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Hai là, đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Do vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng đất, phần đất này đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của ủy ban nhân dân quận, huyện thì theo quy định của luật đất đai chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất đó cho người khác hoặc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bên bán có hành vi lừa dối bên mua rằng phần đất này không nằm trong khu quy hoạch thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị coi là vô hiệu (căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất đai).

Do đó, để tránh trường hợp mua bán đất đã bị quy hoạch, khi thực hiện các giao dịch, người bán và người mua cần phải tìm hiểu kỹ xem đất có bị nằm trong diện quy hoạch giải tỏa hay không, và xem xét tính chất pháp lý để xem có thể thực hiện giao dịch không tránh những tranh chấp phát sinh về sau.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Tia Sáng về chủ đề “Mua nhà ở nằm trong khu quy hoạch”

Công ty Luật Tia Sáng mong nhận được góp ý của quý độc giả để các bài chia sẻ kiến thức pháp lý của chúng tôi được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn.

Trân trọng./.

Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng