MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

 1. Căn cứ pháp lý

- Bộ luật Dân sự 2015

- Luật đất đai 2013;

- Luật nhà ở 2014;

- Luật công chứng 2014;

- Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

2. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Đặt cọc là 01 trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo quy định trên, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng tài sản đặt cọc (thường là tiền), bên chuyển nhượng khi đó cam kết sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trong một khoản thời hạn do các bên thỏa thuận.

3. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải được công chứng không?

Các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 121 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Điều 122 Luật Nhà ở:

“Điều 121. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Như vậy, pháp luật đã đưa ra quy định những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Căn cứ theo những quy định trên, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo về hiệu lực.

Tuy nhiên, do giá trị tài sản lớn và tránh những rủi ro không đáng có, các bên tham gia giao dịch hiện nay thường công chứng hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Luật Công chứng.

4. Vi phạm hợp đồng đặt cọc

Trong nhiều trường hợp, sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, một bên không chấp nhận ký kết hợp đồng mua bán nhà đất hoặc vi phạm các nội dung khác tại hợp đồng đặt cọc. Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 đã đưa ra quy định liên quan đến nội dung này: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên, có ba trường hợp được đưa ra:

- Nếu hợp đồng mua bán nhà đất được giao kết, tài sản đặt cọc được trừ để bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên mua từ chối từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, tài sản đặt cọc thuộc về bên bán;

- Nếu bên bán từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên mua.

Tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên, do đó nếu bên mua và bên bán có các thỏa thuận khác không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì thỏa thuận này vẫn sẽ được ưu tiên.

5. Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước

Pháp luật đã đưa ra những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có rất nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến tiền đặt cọc và tiền trả trước.

Trong nhiều trường hợp, bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một số tiền nhưng các bên không thể hiện rõ đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau và các chế tài liên quan cũng khác nhau. Pháp luật hiện hành không đưa ra quy định cụ thể tiền trả trước là gì. Tuy nhiên, trong thực tiễn và theo thực tế xét xử, có thể hiểu tiền trả trước là việc bên mua trả trước cho bên bán một số tiền, đây chỉ là việc bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình, không phải một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ như tiền đặt cọc. Do đó, trong trường hợp bên bán từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán sẽ không phải trả lại một số tiền tương đương với giá trị số tiền đã nhận. Nội dung này đã được quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.”

Trên đây là một số quy định pháp lý về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG

Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT: 𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (Zalo) (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)

ĐT: 𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (Zalo) (𝑳𝑺 Nguyễn Thị Bích Ngọc)

tiasanglaw@gmail.com

https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/

http://tiasanglaw.com/

Trân trọng!