HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG CÓ GIÁ TRỊ XÁC LẬP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, ĐẤT CHƯA?

1. Hợp đồng công chứng có hiệu lực thời điểm nào?

Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Mặt khác, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Như vậy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng hợp lệ.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

2. Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau

Pháp luật có quy định cụ thể đối với thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và việc xác định thời điểm chuyển giao quyền này là cơ sở để giải quyết các vụ việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho,… cụ thể:

Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên đối với 02 trường hợp, cụ thể:

a.      Trường hợp tài sản là nhà ở:

Theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Nếu bên bán đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được công chứng và bên mua đã trả đủ tiền, nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên mua. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

b.      Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất:

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất thuộc về quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng.

Trên đây là quy định pháp luật liên quan đến “Hợp đồng công chứng có giá trị xác lập quyền sở hữu nhà, đất chưa?”. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng có vướng mắc vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

---------------
CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG
(BRIGHT LAW, STEADY TRUST)
“Bright law, steady trust - Sáng pháp lý, vững niềm tin”
Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)
𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (𝑳𝑺 𝑵𝒈𝒖𝒚𝒆̂̃𝒏 𝑻𝒉𝒊̣ 𝑩𝒊́𝒄𝒉 𝑵𝒈𝒐̣𝒄)
tiasanglaw@gmail.com
http://tiasanglaw.com/
http://luattiasang.vn
https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/
Trân trọng!