Hậu quả pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật hiện tại không đưa ra quy định cụ thể Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật dân sự đã công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này có thể được hiểu là một thỏa thuận dân sự, chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng, khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận về số tiền chuyển nhượng đồng thời chấm dứt quyền sử dụng, khai thác đối với phần đất đã chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Để giao dịch này có hiệu lực thì phải đáp ứng một số điều kiện như hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng, có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, loại đất, hình thức sử dụng đất phù hợp,…

2. Các trường hợp quyền sử dụng đất vô hiệu

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Theo quy định tại Điều 122 và 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu khi không có một trong các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;

- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức.

Về thời điểm hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu. Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Giao dịch này vô hiệu không phải tại thời điểm Tòa án tuyên vô hiệu, mà vô hiệu kể từ thời điểm các bên xác lập giao dịch. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Ví dụ: Ông A thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B với giá 01 tỷ đồng. Sau khi ông B thanh toán đủ tiền cho ông A thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 02 ông là vô hiệu. Khi đó, thời điểm hợp đồng vô hiệu là thời điểm 02 ông giao kết hợp đồng chuyển nhượng, không phải tại thời điểm Tòa án tuyên.

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia cần xác định trách nhiệm pháp lý của mình. Hay nói cách khác, hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bên là như thế nào?

3. Hệ quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, các nguyên tắc xử lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

3.1. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Tại một bản án do Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận tuyên vào năm 2018:

“Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N, Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016 giữa bà Hồ Thị N với ông Lê Tấn B đối với diện tích 5.940m2 đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC692243 ngày 25/4/2016 đứng tên hộ bà Hồ Thị N là giao dịch dân sự vô hiệu.

Hủy cập nhật biến động ngày 11/10/2016 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh BT - Chi nhánh huyện HT từ tên hộ bà Hồ Thị N sang tên ông Lê Tấn B tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC692243 ngày 25/4/2016.

Buộc ông Lê Tân B phải giao trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC692243 ngày 25/4/2016 đứng tên hộ bà Hồ Thị N cho bà Hồ Thị N.

Bà Hồ Thị N liên hệ với cơ quan quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh BT để hủy cập nhật biến động ngày 11/10/2016 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh BT - Chi nhánh huyện HT từ tên hộ bà Hồ Thị N sang tên ông Lê Tấn B tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC692243 ngày 25/4/2016.”

Trong vụ án trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu đứng tên hộ bà N, sau đó được chuyển nhượng cho ông B, ông B đã hoàn tất thủ tục cập nhật biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.

Nhưng khi Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên buộc phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, Tòa án đã hủy cập nhật biến động, buộc ông B phải giao trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ bà N. Giấy chứng nhận ban đầu do hộ bà N đứng tên nên hộ bà N có quyền liên hệ với cơ quan quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường để hủy cập nhật biến động.

Tại một bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Long An năm 2018, Tòa đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tại phần hệ quả, Tòa đã tuyên như sau: “Buộc bà X và các con ông Th phải tháo dỡ nhà tạm, chuồng trại trên diện đất 6.542,5m2 (vị trí A2) + 116,5m2 (vị trí B2) thuộc thửa 631 (vị trí A2) tờ bản đồ số 3, xã An Vĩnh Ngãi, thành phố Tân An, tỉnh Long An để giao quyền sử dụng đất cho bà Hồ Thị L, chị Bạch Thị L, chị Bạch Thị D và anh Bạch Văn V”

Trong trường hợp này, việc khôi phục lại hiện trạng ban đầu được thể hiện bằng cách buộc tháo dỡ nhà tạm, chuồng trại. Mặc dù Tòa án đã áp dụng đúng quy định pháp luật để giải quyết vụ án, nhưng một vấn đề được đặt ra là nếu bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến hành xây dựng công trình kiên cố theo đúng giấy phép xây dựng được cấp, việc hoàn trả lại hiện trạng ban đầu vô tình gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên nhận chuyển nhượng là bên có lỗi, việc tháo dỡ công trình về cơ bản là không cần thiết. Trong trường hợp này, các bên có thể tiến hành thương lượng để hạn chế đến mức tối thiểu mức thiệt hại của các bên.

3.2. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

Quy định này có nghĩa là việc hoàn trả hay không hoàn trả hoa lợi, lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay tình của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tức là, nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay tình, khai thác hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất cho đến khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó là vô hiệu. Lúc này, bên nhận chuyển nhượng không cần phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đã thu được từ quyền sử dụng đất trước đó.

3.3. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường

Căn cứ theo các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và điểm c tiểu mục 2.4 Mục 2 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu các bên cùng có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Thiệt hại được xác định bao gồm khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Tại một bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, Tòa án đã xác định như sau: “Tại biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2019 của Hội đồng định giá do Tòa án cấp phúc thẩm thành lập, xác định: Hội đồng định giá Tòa án cấp sơ thẩm định giá đất tranh chấp là đất nuôi trồng thủy sản nhưng lại định giá chi phí cải tạo đất (đào ao) là không đúng; Thời điểm hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc loại đất màu (nay tương ứng là đất trồng cây hàng năm) do đó, căn cứ vào các bản đồ địa chính và biên bản thẩm định tại chỗ, Hội đồng định giá xác định đất tranh chấp là đất trồng cây hàng năm, thuộc vị trí 01, hệ số điều chỉnh giá đất là 1.3, giá đất 35.000đ/m2 x 1.3 = 45.500đ/m2. Tổng giá trị đất tranh chấp: 60.000m2 x 45.500đ/m2 = 273.000.000đ. Giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận là 60.000.000đ nên thiệt hại được xác định là 273.000.000đ – 60.000.000đ = 213.000.000đ. Ông V chịu lỗi 1/2 nên phải chịu thiệt hại 106.500.000đ. Ông P, bà T chịu lỗi 1/2 nên phải chịu thiệt hại 106.500.000đ. Ông V, bà H được nhận lại toàn bộ diện tích đất nên phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông P, bà T 106.500.000đ”

Đây là một ví dụ đã minh họa rất rõ cho quy định trên. Hội đồng định giá đã xác định giá trị quyền sử dụng đất là 273.000.000 đ. Giá đất do các bên thỏa thuận là 60.000.000đ nên thiệt hại được xác định là 273.000.000đ – 60.000.000đ = 213.000.000đ. Mỗi bên chịu lỗi ½ nên số tiền cần bồi thường là 106.500.000đ.

Trên đây là quy định pháp luật liên quan đến “Hậu quả pháp lý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG

Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT: 𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (Zalo) (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)

ĐT: 𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (Zalo) (𝑳𝑺 Nguyễn Thị Bích Ngọc)

tiasanglaw@gmail.com

https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/

http://tiasanglaw.com/

Trân trọng!