Một số vấn đề pháp lý về góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất

 Cơ sở pháp lý của bài viết:

- Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015);

- Luật doanh nghiệp 2020 (LDN 2020);

- Luật đất đai 2013 (LDD 2013);

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 (Nghị định 43).

1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 500 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Như vậy, BLDS 2015 đã đưa ra quy định về hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 LDN 2020 thì Góp vốn là “việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập.”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 34 LDN 2020:” Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.” Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Do đó, ngoài đáp ứng các quy định tại LDN 2020, cá nhân, tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn cần phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.

2. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn

Theo quy định tại LDN 2020, tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Do đó, cần phải xác định rõ giá trị của quyền sử dụng đất theo đơn vị Việt Nam đồng để thực hiện góp vốn. Việc xác định này nhằm tính tỷ lệ góp vốn của các thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; cổ đông đối với công ty cổ phần.

Ví dụ: Công ty TNHH X gồm 02 thành viên là ông A và ông B. Ông A góp 4 tỷ đồng vào Công ty TNHH X, ông B góp quyền sử dụng đất được định giá 6 tỷ đồng vào Công ty TNHH X. Khi đó, ông A sẽ chiếm 40% phần vốn góp và ông B chiếm 60% phần vốn góp tại Công ty TNHH X.

Có 02 cách để xác định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn vào doanh nghiệp, do các thành viên, cổ đông của công ty thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá độc lập định giá.

2.1. Định giá khi thành lập doanh nghiệp

Quyền sử dụng đất được góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị quyền sử dụng đất phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.

Trường hợp quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá quyền sử dụng đất cao hơn giá trị thực tế.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 47, khoản 1 Điều 113 LDN 2020, thành viên góp vốn, cổ đông phải góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong vòng 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Nếu tại thời điểm góp vốn, giá trị quyền sử dụng đất thấp hơn so với thời điểm định giá (là một thành phần hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp), các thành viên góp vốn, cổ đông sáng lập cần phải liên đới góp thêm bằng số tiền chênh lệch.

2.2. Định giá khi góp vốn trong quá trình hoạt động

Quyền sử dụng đất trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị quyền sử dụng đất phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.

Trường hợp quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá quyền sử dụng đất cao hơn giá trị thực tế.

3. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 LDD 2013, người sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật Dân sự thì chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

4. Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 35 LDN 2020, thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty, đối với quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 47, khoản 1 Điều 113 LDN 2020, thành viên góp vốn, cổ đông phải góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong vòng 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Do đó, ngoài tuân theo các quy định của luật doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn cần phải tuân theo các quy định tại pháp luật đất đai.

5. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;

- Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;

- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

Trên đây là một số chia sẻ của Luật Tia Sáng về một số vấn đề pháp lý khi góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất. Rất mong nhận được góp ý từ quý độc giả.

Mọi thắc mắc, Quý độc giả vui lòng liên hệ 0989 072 079 (Luật sư Trang) hoặc 0906 219 287 (Luật sư Ngọc) để được giải đáp.

Trân trọng,