Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu đối với tài sản phải đăng đăng ký quyền sở hữu.

 “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận chuyển nhượng có thể yên tâm hơn vì sau khi thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì tài sản thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Nếu có phát sinh tranh chấp thì giao dịch với bên thứ ba ngay tình sẽ được pháp luật bảo vệ và chủ sở hữu tài sản không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình.

Vậy các bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì có được xem là người thứ ba ngay tình và được pháp luật ưu tiên bảo vệ không?

Pháp luật có quy định cụ thể đối với thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và việc xác định thời điểm chuyển giao quyền này là cơ sở thể giải quyết các vụ việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho,…cụ thể:

“Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

“Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

“Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên đối với hai trường hợp, cụ thể:

1. Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Nếu bên bán đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên mua. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

2. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, Nếu các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất thuộc về quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng.

Trong quá trình xét xử tại Tòa án: đây cũng là vướng mắc trong hoạt động xét xử về việc giải quyết yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bị đơn để đảm bảo thi hành án đối với tài sản đã chuyển nhượng cho người thứ ba. Để giải đáp vướng mắc này Tòa án nhân dân Tối cao đã có Công văn 89/TANDTC-PC (có hiệu lực ngày 30/6/2020) tại tiểu mục 8 Mục IV, cụ thể:

“Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.”

Vậy giao dịch với người thứ ba xác lập thời điểm nào được pháp luật ưu tiên bảo vệ?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 63/2020/QH14 năm 2020 quy định: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.”

Như vậy, về nguyên tắc chung, hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định có hiệu lực trở về trước (hồi tố) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nêu trên.

Theo quy định trên, thì khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 chỉ áp dụng đối với các giao dịch dân sự thực hiện kể từ ngày 01/01/2017 là thời điểm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực pháp luật.

Đối với các giao dịch dân sự trước ngày 01/01/2017 áp dụng quy định pháp luật tại thời điểm giao kết, cụ thể:

- Bộ luật dân sự 2005 (có hiệu lực ngày 01/01/2006; hết hiệu lực ngày 01/01/2017)

Đối với giao dịch dân sự xảy ra tại thời điểm bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực thi hành thì áp dụng khoản 2 Điều 138. Bộ luật dân sự 2005 :“2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

- Bộ luật dân sự 1995 (có hiệu lực ngày 01/07/1996; hết hiệu lực ngày 01/01/2006)

Đối với giao dịch dân sự xảy ra tại thời điểm bộ luật dân sự 1995 có hiệu lực thi hành thì áp dụng Điều 147 Bộ luật dân sự 1995: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị tịch thu, sung quỹ nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì người thứ ba có quyền yêu cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt hại.”

Có thể thấy, quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu được quy định khác nhau qua từng thời kỳ. Bộ luật dân sự 2015 và Bộ luật dân sự 1995 có quy định tương tự về việc ưu tiên bảo vệ người thứ ba ngay tình, giao dịch với người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu. Bộ luật dân sự 2005 lại có quy định khác là chỉ bảo vệ giao dịch với người thứ ba khi họ nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước (ngoài ra, mọi giao dịch khác với người thứ ba đều bị vô hiệu). Trong trường hợp giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu thì người thứ ba cũng bị buộc hoàn trả lại tài sản. Đương nhiên người thứ ba lúc này sẽ được nhận lại giá trị của tài sản tương đương với giá trị thị trường từ người bán, tuy nhiên thiệt hại vẫn thuộc về người thứ ba khi rủi ro về việc một hoặc các bên không có khả năng thi hành án.

Trên đây là quy định pháp luật liên quan đến “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu đối với tài sản phải đăng đăng ký quyền sở hữu”. Để được tư vấn trong từng trường hợp cụ thể và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, Quý khách hàng có vướng mắc vui lòng liên hệ trực tiếp đến Luật Tia Sáng để được tư vấn, giải đáp kịp thời.

CÔNG TY LUẬT TIA SÁNG

Phòng 2.3 Tầng 2, Tòa nhà Indochina, số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT: 𝟎𝟗𝟖𝟗𝟎𝟕𝟐𝟎𝟕𝟗 (Zalo) (𝑳𝑺 𝑳ê 𝑻𝒉𝒂𝒏𝒉 𝑻𝒓𝒂𝒏𝒈)

ĐT: 𝟎𝟗𝟎𝟔𝟐𝟏𝟗𝟐𝟖𝟕 (Zalo) (𝑳𝑺 Nguyễn Thị Bích Ngọc)

tiasanglaw@gmail.com

https://www.facebook.com/LightLaw.TiaSang/

http://tiasanglaw.com/

Trân trọng!