Lấy lại tiền đặt cọc mua nhà khi người bán đã chết?

 Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà, nhiều bên đã thực hiện hợp đồng. Trường hợp đang trong thời gian đặt cọc nếu bên bán chết thì bên mua có lấy lại được tiền đã đặt cọc hay không?

1. Thời hạn thanh toán tiền đặt cọc mua nhà

Về hợp đồng đặt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, quy định này đã khẳng định thời hạn đặt cọc là khoảng thời gian các bên thoả thuận để đảm bảo cho việc thực hiện hoặc ký kết hợp đồng mua bán nhà sau này.

Do đó, không có quy định cụ thể về thời hạn các bên phải thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà sau khi đặt cọc mà vấn đề này hoàn toàn dựa vào sự thoả thuận của các bên.

2. Lấy lại tiền đặt cọc mua nhà khi người bán đã chết được không?

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra các hệ quả sau khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:

- Nếu sau khi đặt cọc, các bên ký hợp đồng mua bán nhà: Bên đặt cọc được trả lại tiền đã đặt cọc hoặc tiền này sẽ được trừ vào tiền mua bán do các bên thoả thuận.

- Nếu các bên không ký hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc và việc không giao kết hợp đồng là do bên đặt cọc từ chối: Bên nhận cọc sẽ không phải trả lại tiền đã đặt cọc cho bên đặt cọc.

- Nếu sau khi hết thời hạn đặt cọc, bên nhận cọc từ chối ký bán nhà cho bên đặt cọc: Bên nhận đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc hai (02) lần số tiền đã đặt cọc.

Lưu ý: Đây là quy định của Luật. Nếu thực tế các bên có thoả thuận khác thì sẽ thực hiện theo thoả thuận của các bên.

Đồng nghĩa, khi hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực pháp luật mà một trong hai bên chết (trường hợp bên nhận đặt cọc chết) trước khi thực hiện ký hợp đồng mua bán thì khoản 1 và khoản 2 Điều 615 Bộ luật Dân sự có quy định về nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại như sau:

“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại”.

Căn cứ quy định này, có thể xét các trường hợp mua bán nhà đất khi chủ nhà chết thì quyền, nghĩa vụ tài sản của người chết sẽ được chuyển giao cho các đồng thừa kế. Cụ thể có thể kể đến các trường hợp như sau:

- Sau khi người bán chết, người mua và những đồng thừa kế của người bán vẫn quyết định thực hiện tiếp việc mua bán nhà: Các đồng thừa kế sẽ thoả thuận cử một người thừa kế đại diện đứng ra bán tài sản của người chết cho người mua.

- Sau khi người bán chết, người mua và đồng thừa kế của người bán không muốn thực hiện việc mua bán nhà: Trong trường hợp này, căn cứ thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, các đồng thừa kế của người chết sẽ phải trả lại tiền cọc và có thể phải chịu phạt một khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận cọc (nếu trong hợp đồng có thoả thuận).

Nếu các đồng thừa kế không chịu thực hiện nghĩa vụ thì bên mua có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu các đồng thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Công ty Luật Tia Sáng về chủ đề LẤY LẠI TIỀN ĐẶT CỌC MUA NHÀ KHI NGƯỜI BÁN ĐÃ CHẾT?

Nếu còn vấn đề thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ hotline: 0989-072-079 hoặc 0906-219-287 để được hỗ trợ, giải đáp.

Ngọc Quyên