Mua đất chưa có sổ đỏ và bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?

 Bài viết dưới đây của chúng tôi sẽ phân tích những điểm bất lợi khi ký hợp đồng mua bán chưa hợp pháp và phương án giải quyết như sau:

Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hợp đồng về dân sự, xuất phát từ sự thỏa thuận của hai bên, vì thế các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự cũng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện thứ nhất: về chủ thể các bên có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận xác lập và thực hiện hợp đồng, không có sự ép buộc hay lừa dối để ký kết. Xét về góc độ chủ thể thì có thể thấy hai bên cũng tự nguyện và thiện chí thỏa thuận với nhau và có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự đầy đủ

Điều kiện thứ hai: đối tượng của hợp đồng, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì một miếng đất chỉ được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:

-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-Đất còn thời hạn sử dụng

-Đất không có tranh chấp

-Đất không bị kê biên để thi hành án

Trường hợp này, có thể nhận thấy đối tượng trong hợp đồng của những trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay chưa đáp ứng các điều kiện trên, nên nếu hai bên giao kết hợp đồng vào thời điểm sau ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa thỏa mãn về đối tượng, và hợp đồng sẽ chưa phát sinh được hiệu lực.

Điều kiện thứ ba, hình thức: đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau còn bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực; trường hợp của bạn chưa được công chứng, chứng thực nên về hình thức hợp đồng chuyển nhượng của bạn cũng chưa có hiệu lực.

Như vậy, nếu đối chiếu với quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay chưa có hiệu lực pháp luật về đối tượng và hình thức; hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật thì không làm phát sinh quyền của bạn với tài sản chuyển nhượng.

2. Mua đất chưa có sổ đỏ thì có bất lợi gì không?
Từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực (1/7/2014) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng.

Vậy nếu như trường hợp các bên vẫn ký với nhau hợp đồng mua bán đất viết tay thì sẽ để lại hệ quả gì:

Thứ nhất, người nhận chuyển nhượng không được xác lập quyền với tài sản về mặt pháp luật- tức không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều này có nghĩa mặc dù trên thực tế người nhận chuyển nhượng có sử dụng đất nhưng pháp luật không công nhận việc sử dụng này. Giả sử trường hợp Nhà nước có chính sách, kế hoạch liên quan đến đất như: bồi thường thì người đang sử dụng sẽ không phải là người được bồi thường- vì không phải chủ sử dụng đất.

Thứ hai: dễ xảy ra tranh chấp, vì tài sản không được đảm bảo nên giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng rất dễ cảy ra tranh chấp. Mà về nguyên tắc thì hợp đồng không có hiệu lực thì các bên sẽ trả lại những gì đã nhận- việc này rõ ràng vừa mất thời gian vừa tốn kém chi phí của các bên.

Thứ ba, trong một số trường hợp bên chuyển nhượng đất biết rõ là đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt được tiền của bên chuyển nhượng thì còn có thể dẫn đến hậu quả về trách nhiệm hình sự khi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và việc bên nhận chuyển nhượng cũng khó mà đòi lại được số tiền đã trả nếu bên chuyển nhượng không có khả năng trả...

3. Phương án giải quyết đúng pháp luật?
Phương án giải quyết cũng sẽ tùy vào việc bên chuyển nhượng có khả năng được cấp giấy chứng nhận hay không:

Trường hợp 1: nếu người chuyển nhượng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đề nghị làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước để đảm bảo đất có giấy tờ hợp pháp. Thông thường những người có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai là những người sử dụng đất sử dụng ổn định, không tranh chấp từ ngày 1/7/2014 trở về trước: có giấy tờ về đất hoặc được UBND xác nhận.

Sau đó các bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng nơi có bất động sản. Đối với trường hợp này để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có thỏa thuận đặt cọc .

Thực hiện đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy giao dịch thực hiện hợp pháp và người nhận chuyển nhượng được đảm bảo quyền lợi với đất.

Trường hợp thứ 2: nếu người chuyển nhương quyền sử dụng hoàn toàn không có khả năng để được công nhận quyền sử dụng đất (ví dụ: sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau hoặc trước đó nhưng không có giấy tờ chứng minh, không được cơ quan nhà nước xác nhận hoặc đang có tranh chấp) thì người nhận chuyển nhượng nên cân nhắc không nhận chuyển nhượng đất để đảm bảo quyền lợi của mình không bị xâm phạm.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề Mua đất chưa có sổ đỏ và bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  0989072079 để được giải đáp.

Trân trọng./.