NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ

 I. QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN ĐẤT:

Khác với quy định của Luật đất đai năm 2003 trước đây, các bên có thể đo vẽ và ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất, rồi sau đó mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng bộ sang tên.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện hành, các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này:

Ví dụ: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng. Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (ngược lại với quy định trước đây).

II. RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ

1. Sự đảm bảo mơ hồ

Từ quy định mới vừa nêu trên, sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa, hoặc còn vướng những vấn đề khác, thì các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay, và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa được, không đăng bộ sang tên được - và muôn vàn rủi ro từ đây sẽ phát sinh.

Ví dụ: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa, nên Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m.

Trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không ý nghĩa gì như đã phân tích trước đây. Đây chính là rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho Bên mua. Lý do: Về mặt pháp lý, Chủ quyền toàn bộ 600m vuông đất vừa nêu vẫn thuộc duy nhất về Ông S. Sổ đỏ cũng chỉ đứng tên Ông S. Rủi một ngày đẹp trời, Ông S mang sổ này đi công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc công chứng bán toàn bộ cho một người nào đó, thì xem như những người mua bằng giấy tay trước đây mất trắng.

2. Việc mua bán bị vô hiệu

Như ví dụ bán giấy tay nêu trên giữa ông S, ông X và ông Y thì theo quy định, kể từ ngày 01/07/2014 Hợp đồng nêu trên là vô hiệu, tức là không được pháp luật thừa nhận. Lý do Hợp đồng vô hiệu trong ví dụ vừa nêu không phải vì mua bán bằng giấy tay mà vì đất không đủ điều kiện tách thửa, và chưa được tách thửa, mà các bên vẫn mua bán là vi phạm pháp luật đất đai.

Khi Hợp đồng bị vô hiệu, người mua đất có thể sẽ rất khó khan khi muốn đòi lại tiền mua đất nếu tranh chấp xảy ra mà người bán không thiện chí trong việc hoàn lại số tiền đã nhận.

3. Trường hợp nhiều Người cùng mua chung một thửa đất

Một giao dịch khá phổ biến đối với trường hợp đất không đủ điều kiện tách thửa thành nhiều phần để rồi chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau, thì những người mua sẽ tập hợp nhau lại cùng mua một thửa đất, rồi tự phân thành từng phần cho từng người sử dụng, mà những người mua này, đôi khi cũng không hề quen biết nhau.

Trường hợp nhiều Người cùng mua chung một thửa đất theo kiểu này (Có công chứng, đăng bộ sang tên), có phần an toàn hơn các trường hợp mua chung sổ theo kiểu giấy tay đã nói ở trên. Vì mỗi người mua đều được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đứng tên chung sẽ xảy ra các trường hợp rất phiền phức nếu một trong những người đứng tên chung muốn bán phần góp của mình.

Khi một trong những đồng sử dụng muốn chuyển nhượng, cần phải được sự đồng ý của tất cả những đồng sở hữu còn lại. Nếu một trong các đồng sở hữu qua đời, hàng thừa kế thứ nhất của họ sẽ là người có quyền quyết định phần sở hữu của người đã chết.

Ngoài ra, còn rất nhiều các rủi ro pháp lý khác có thể xảy ra, chúng tôi chỉ nêu các rủi ro thường xảy ra nhất để các bạn quan tâm, lưu ý.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Tia Sáng về chủ đề “Những rủi ro pháp lý khi mua đất chung sổ?”

Nếu bạn thấy bài viết này hữu ích thì hãy like và share nhé.

Cảm ơn bạn đã xem, mong nhận được phản hồi góp ý bổ sung từ bạn để các bài chia sẻ sau của chúng tôi được hoàn thiện hơn.

Biên tập: Nguyễn Minh Hoàng