Luật Đất đai (sửa đổi): Bỏ khung giá đất thì phải xác định như thế nào là giá thị trường?

 Bỏ khung giá đất thì phải xác định như thế nào là giá thị trường.

Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường

Một điểm mới trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đó là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường đang được người dân và các chuyên gia đặc biệt quan tâm. Đây là quyết sách nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn mới. Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Trong đó, bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Theo như Luật Đất đai năm 2013, quy định khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Về vấn đề này, theo Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, việc bỏ khung giá đất là cần thiết để sử dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn. Bảng giá đất được định giá hàng năm hoặc trong điều kiện biến động trên 30% thì xác định lại bảng giá đất.

Cũng theo Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, khi tạo ra giá đất đảm bảo xác định công khai, minh bạch và phù hợp với giá thị trường thì người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi. Điều đó góp phần xác định được cùng nhau chia sẻ địa tô, chênh lệch. Người dân khi có đất bị thu hồi thì giá đất tại thời điểm thu hồi đó sẽ được đền bù thỏa đáng, phù hợp với giá đất. Về góc độ Nhà nước cũng được lợi vì khi thu của người sử dụng đất cũng sẽ thu được đúng giá trị cần phải thu.

Phải xác định như thế nào là giá thị trường

Mặc dù việc bỏ khung giá đất là khó nhưng có nhiều ý kiến cho rằng, đây là việc làm cần thiết và rất được người dân chờ đợi. Anh Phan Khánh (quận Hai Bà Trưng), chuyên viên môi giới bất động sản cho rằng, việc gỡ bỏ khung gia đất sẽ tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Về câu chuyện lo ngại việc gỡ bỏ khung giá đất sẽ làm khó các chủ đầu tư, vì thực tế ở Hà Nội bấy lâu nay có những vị trí giá đất theo thị trường lên đến hàng tỷ/m2. "Với giá cao chất ngất như vậy để thu hồi đất làm dự án, chi phí đội lên là cực cao, đồng thời e rằng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực để xây dựng" - anh Nguyễn Bá Hồng (Gia Lâm), kỹ sư xây dựng dân dụng băn khoăn.

Theo anh Nguyễn Bá Hồng, có thể vì điều này mà các doanh nghiệp bất động sản phải chịu thêm chi phí liên quan đến giá đất, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó. Nó sẽ tác động đến việc các doanh nghiệp sẽ đẩy giá nhà tăng theo.

Còn theo ông Phạm Hải Lê (quận Thanh Xuân), bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường thì mới là thị trường. Thế nhưng phải xác định như thế nào là giá thị trường? “Nếu tính giá thị trường thì phải kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng thực tế” - ông Phạm Hải Lê nói.

Trước đó, góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), liên quan tới việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đại biểu Trần Đình Văn (Lâm Đồng) cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ về giá đất trên thị trường giữa người mua và người bán về vị trí đất; phương pháp định giá đất theo giá thị trường; đưa ra các chế tài ràng buộc trách nhiệm giữa các bên.

Đại biểu Trần Đình Văn đề nghị dự án Luật sửa đổi cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá trị thị trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến nội dung này. Trong dự án luật cần xem xét bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường có quyền sử dụng đất.

Theo đó, giá cả thị trường có quyền sử dụng đất là giá mua bán trao đổi với người mua, người bán thỏa thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường.

“Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá thị trường, giá trị thị trường có loại đất đó và các yếu tố cá nhân riêng của người mua, người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai. Giá trị thị trường về quyền sử dụng đất là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường, khả năng sinh lời, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường”, ông Trần Đình Văn nói.

Theo đại biểu này, dự án luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, trong khi đây là một nội dung ít có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Vì vậy, đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường, đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này.